Eine Immobilie zu hundert Prozent finanzieren? Das ist zu beachten

„Gerade junge Leute haben noch keinen nennenswerten Betrag für eine Immobilie angespart. Gleichzeitig möchten sie aber ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben und die momentan günstigen Zinsen mitnehmen“, so die Erfahrung von Tarkan Atik. Das Anliegen ist verständlich: Zurzeit sind die Bauzinsen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau, und auch wenn Experten zufolge kurzfristig nur wenig Dynamik drin ist – in ein oder zwei Jahren liegen sie mit einiger Sicherheit darüber.

Augen auf bei hohem Beleihungsauslauf

Fakt ist: Wer kein Eigenkapital mitbringt, erhält von der Bank einen höheren Sollzins. Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurückzubekommen – und das preist sie mit ein. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger. Das heißt konkret: Die Darlehensnehmer müssen mit höheren Raten rechnen und sie können oft nicht so hoch tilgen.

Somit tragen sie nicht nur die finanzielle Belastung über eine längere Zeit, sondern sie haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt. Hierfür muss ein größerer Betrag – mit höheren Zinsen – aufgenommen werden. Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus.
 
Rechenbeispiel für eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Baufinanzierung mit Eigenkapital

„Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen. Aber je höher der Beleihungsauslauf wird – das ist der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert – umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden. Die Frage ist ja nicht nur, ob man die Raten irgendwie aufbringen kann, sondern auch, wie es um die Lebensqualität steht“, gibt Tarkan Atik zu bedenken. „Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen.“

Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung

• eine überdurchschnittlich gute Bonität und tadelloser Schufa-Score
• großzügiger finanzieller Puffer
• ausgezeichnete Lage und sehr guter Zustand der Immobilie
• gewissenhafte Rechnungen und eine bewusste Entscheidung für die Finanzierung
• ein guter Versicherungsschutz, z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung / Risikolebensversicherung).

Worauf sollte man bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises achten?
Atik zufolge spreche generell erst einmal nichts dagegen durchzurechnen, wie eine 100-Prozent-Finanzierung aussehen würde. Denn wenn die Rahmenbedingungen stimmten – gutes Einkommen und stabile finanzielle Perspektiven – seien die Interessenten manchmal erstaunt, welche realisierbaren Möglichkeiten es für sie gebe. So wie zum Beispiel für Jan und Sarah Haber*, beide Ende 20, die sich Anfang des Jahres den Wunsch des eigenen Hauses erfüllt haben: ein neu gebautes Reihenhaus, in der Nähe von Darmstadt. Das Paar verfügt über ein gutes Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen.

Allerdings: Das vorhandene Eigenkapital von ca. 36.000 Euro ist angesichts des Hauspreises von 350.000 Euro nicht wirklich üppig. Um eine Sicherheit für Unvorhergesehenes zurückzulegen, entschließen sich die Habers, nur die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Hierfür wählen sie eine Lösung, bei der sie 1.600 Euro monatlich an Rate zahlen – ein relativ hoher Betrag, den sie allerdings ohne Probleme und langfristig aufbringen können. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro erhalten sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67 Prozent bei 15 Jahren Zinsbindung. 
 
Generell gilt: Gerade bei 100-Prozent-Finanzierungen sind eine lange Zinsbindung und hohe Tilgung essenziell. Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen – helfen, schnell von den anfänglichen Schulden herunterzukommen. Wer darüber hinaus Tilgungssatzwechsel vereinbart, verschafft sich noch mehr Flexibilität, falls beispielsweise ein Elternteil nach einer Auszeit wieder in den Beruf einsteigt oder Gehaltssteigerungen zu erwarten sind. Auch eine Kombination aus mehreren Finanzierungsbausteinen kann günstig sein. So verhilft z.B. ein kurz laufendes Privatdarlehen dem langfristigen Annuitätendarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf und damit zu günstigeren Zinsen.

Darlehensnehmer sollten diese Variante allerdings gut prüfen: Der Privatkredit ist teuer und sollte sehr schnell abbezahlt werden. Je nach persönlicher Ausgangslage und Vorliebe kommen auch Volltilgerdarlehen, Bausparverträge oder – wie im obigen Beispiel – tilgungsausgesetzte KfW-Darlehen in Frage. „Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend: Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswert besonders schmal“, so Atik.

Hilfreich bei einer 100-Prozent-Finanzierung

• lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren oder Volltilger-Darlehen
• möglichst hohe Tilgung und Tilgungssatzwechsel vereinbaren, Sondertilgungen leisten
• sachkundige Beratung für individuelle Finanzierungslösung

* Namen geändert